5
feriebolig i Spania
 

Spanialink Reise Spania tipps Bo i Spania Spania blogg Bilder fra Spania Spania link katalog Kontakt Spanialink Tipps en venn

Bolig og eiendom i Spania: En boble?

eiendom spania

Siden flere år tilbake har spanske eiendomspriser steget til rekordnivåer, både med tanke på reelle priser og i forhold til gjennomsnittlig inntekt. Dette har utløst en opphetet debatt om hvorvidt spanske eiedomspriser kan forsvares ut i fra rasjonelle økonomiske grunner.

eiendomsmarkedet

På den ene siden finner vi de som argumenterer med at Spanske eiedommer er moderat verdsatt og bygger på sterke økonomiske fundamenter, mens andre igjen sterkt hevder at spanske eiendommer er en klassisk boble som venter på å sprekke.

Et overopphetet eiendomsmarked blir gjerne kjennetegnet ved at  prisene blir drevet oppover av forventninger om fremtidig prisvekst i større grad en et faktisk behov blant folk for å kjøpe hus/leiligheter. Kort sagt, når alle tror at investeringer i eiendomsmarkedet er en enkelt måte å tjene masse penger på.

Er dette situasjonen i Spania ?

Argumenter mot at eiendomsmarkedet utgjør en boble:

Eiedomsmarkedet i Spania ligger høyt i dag rent historisk sett, men dette betyr ikke at det er overpriset. Faktum er at prisen på spanske eiendommer gjenspeiler tilbudet og etterspørsel, og blir drevet frem av behovet for hus og leiligheter og ikke som et resultat av spekulasjon. Derfor vil ikke de spanske eiendomsprisene synke, dersom det ikke skjer et eksternt sjokk som f.eks en massiv økning i oljeprisen som vil underminere økonomien.

Etterspørselen etter boliger er høy på grunn av den historisk meget lave renten. Dette gjør det mye billigere å kjøpe bolig i Spania i dag enn tidligere. Dette åpner opp markedet for mange flere mennesker , og driver prisene oppover.

Strukturelle forandringer i det spanske lånemarkedet. Deregulering, innovasjon og konkurranse i det spanske lånemarkedet betyr at lånegivere er forberedt på å låne ut mer penger, for lengre perioder, til flere mennesker enn tidligere. Selv om gjennomsnittlig pris på boliger har økt, har gjennomsnittlig nedbetaling og rentebetaling per måned sunket.

Den spanske gjennomsnittsinntekten har økt jevnt i Spania. Spanias inntreden i EU, deregulering av arbeidsmarkedet og generelle forbedringer i økonomien har gjort Spania mye rikere enn det var for 20 år siden. Rikere innbyggere betyr flere mennesker som kan tillate seg å kjøpe seg et hjem. Dette driver etterspørselen oppover.

Skiftende demografi og levemønster i Spania, inkludert et økt antall skilsmisser og barn som forlater hjemmet i tidligere alder, betyr at flere mennesker trenger et hjem enn tidligere.

Utlendinger som kjøper i Spania. På grunn av klimaet, kulturen og omgivelsene er Spania i ferd med å bli Europas svar på California. Veldig mange fra Nord Europa har kjøpt og er i ferd med å kjøpe boliger i Spania, spesiellt i kystområdene. Det forventes at de fortsetter å gjøre dette etterhvert som ”baby-boom-generasjonen” går av med pensjon. Dette driver opp prisene i kystområdene hvor det er begrenset område å bygge på.

Eiendom er en god investering – det er det ingen tvil om. Spansk eiendom har vist seg å utgjøre en meget god investering på lang sikt. Folk mener gjerne at eiedom er mindre risikabelt enn aksjer fordi dersom selv det verste skulle skje, og prisene kollapser, sitter du i alle fall igjen med noe håndfast – i motsetning til aksjer som kan miste all sin verdi. Det er dessuten billig å investere i eiendom og du får skattefordeler som ikke er oppnåelig ved investeringer i aksjemarkedet. Flere enn tidligere er i ferd med å gjøre eiendom til en naturlig del av sin investeringsportefølje.

På den andre siden er tilbudet av spanske eiendommer relativt stabilt på kort sikt, og statlige reguleringer gjør det ofte vanskelig å øke tilbudet. Flere eiendommer vil bli bygget for å møte behovet, men på grunn av ventetiden før dette skjer, vil prisene stige for å balansere markedskreftene.

Et annet argument som blir brukt til å argumentere i mot en eiedomsboble, er de høye transaksjonskostnadene ved kjøp og salg av bolig. Dette motvirker spekulasjon, og holder boblen unna.

Hoveargumenter for at det finnes en spansk eiendomsboble:

Prisen på eiendom i spania gjenspeiler ikke det faktiske behovet for boliger. Etterspørselen blir drevet oppover av midlertidige faktorer, som etterhvert kommer til å forsvinne sammen med de høye prisene. Derfor utgjør dagens priser en boble som vil sprekke under sin egen vekt uansett om et eksternt sjokk vil inntreffe eller ikke. Følgende argumenter støtter denne teorien:

Indeksen som måler forholdet mellom eiendomspriser og inntekter i Spania (pris på bolig delt på gjennomsnittlig inntekt) er på sitt høyeste nivå noensinne, og er 68 % over det langsiktige (30 år) gjennomsnittet i følge The Economist. Sammenliknbare tall for andre land er 50 % i UK, Irland og Nederland, 23 % i USA og 33 % i Australia. Eiendomspriser kan kun holdes oppe for vanlige menneskers evne til å betale for boligen sin, noe som blir vanskeligere og vanskeligere i Spania.

Spanske eiendomspriser har økt raskere og hurtigere enn alle andre sammenliknbare perioder. En studie fra IMF (rapport fra 2004 World Economic Outlook) viser at en markant økning i eiendomsprisene har mye større sannsynlighet for å sprekke enn tilsvarende utvikling i aksjemarkedet.

Studier viser at boligprisnivået vanligvis sprekker 2 år etter at aksjemarkedet sprekker. Selv dette ikke har hendt på dette tidspunktet, er det mest på grunn av at rentenivået er meget lavt. Uansett, dette vil bare føre til at ”krasjet” i boligmarked blir forsinket, og dessuten blir større enn det kunne ha blitt.

Spanske boligpriser har økt mye hurtigere enn husleien, noe som har drevet ned utbyttet av å drive utleievirksomhet. Denne har blitt bekreftet av en nylig studie av det Barcelona baserte konsulentselskapet Forcadell, som viser at utleiemarginen har sunket fra 6 % til 3 – 4 %. The Economist  argumenterer med at boligmarkedet alltid bør øke i takt med leiemarkedet, fordi de underliggende verdiene bør gjenspeile den potensielle omsetningen i boligmarkedet. Det faktum at eiendomspriser og utleiepriser går i motsatt retning, indikerer at folk kjøper eiendom i større omfang med tanke på spekulasjon og investeringer, i motsetning til et fundamentalt behov for flere boliger. Når eiendomsprisene øker for mye i forhold til omsetningsnivået, vil boblen sprekke.

Mange argumenterer ofte med at et jevnt tilbud av eiendom, koblet sammen med høyere etterspørsel vil automatisk føre til at prisene i markedet holder seg på et høyt nivå. I HongKong, hvor tilgangen til eiendommer er mer begrenset enn noe annet sted, har sett at prisene har sunket med over 60 % de siste fem årene etter at eiendomsboblen sprakk.

Det tar tid å bygge boliger, og dette oppmuntrer til eiendomsbobler. En genuin økning i etterspørsel, og et jevnt tilbud av boliger øker prisene på kort sikt. Økte priser gir kjøpere forventninger i forhold til fremtidige prisøkninger, og gir lånetagere et incentiv til å låne mer, noe som bidrar til å dytte prisene og etterspørselen høyere. Dette stimulerer utbyggere til å øke aktiviteten drastisk. Gitt at det tar tid å bygge boliger, vil det likevel bli startet opp flere prosjekter enn hva er nødvendig. Når alle nye eiendommer trer inn i markedet, tilbudet begynner å overstige etterspørselen (allerede under press av de høye prisene) vil prisene begynne å synke og sette hele utviklingen i revers. I 2003 – 2004 ble det startet flere eiendomsprosjekter i Spania enn i noe annet Europeisk land. Antallet nye påbegynte boliger i Spania i fjor var flere enn det totale antallet boliger i Frankrike og Tyskland tilsammen, og 33 % av som ble påbegynt i USA – en økonomi som er syv ganger større en Spanias. Derfor er Spania trolig nær punktet hvor hele prosessen går i revers, og boblen brister.

Av mange grunner, har investorer i Spania alltid hatt en tendens til å fokusere på eiendom – en tendens som har blitt forsterket etter store svingninger i aksjemarkedet. Mange kjøpere i Spania er investorer eller spekulanter, noe som er bakgrunnen til at markedet viser boble-aktige symtomer. Dette blir støttet av det faktum at mange boliger i Spanske byer ligger tomme – de er hverken hjem eller blir leid bort, og blir bare kjøpt av spekulative grunner.

Mange har etterhvert begynt å tro at det å investere i Spanske eiendommer er risiko-fritt og en lett måte å tjene penger. Siden vi har en tendens til å se bakover i fortiden for å finne et kart å navigere etter inn i fremtiden, forventer vi at prisene stiger sterkt, på samme måte som vi forventer at solen vil stige opp i morgen. Dette betyr at mange undervurderer risikoen involvert, og at prisene i fortiden ikke utgjør noen indikasjon på hva som vil hende i fremtiden. Se på Japan, hvor eiendommer i dag koster mindre enn hva de gjorde i 1991.

Etter å ha lest meninger både for og i mot, hva tror du selv ?

leie leilighet
Hva med å leie drømmeleiligheten eller boligen i stedet for å investere? Boligmarkedet i Spania ligger skyhøyt i pris, og det samme gjelder til dels også leiemarkedet. Men det er en ting som gjelder; beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet...

 


Offshore investeringer er ikke bare for profesjonelle investorer. Les mer om hvordan du gjennom en pensjonsforsikring kan sørge for at pengene er trygt plassert også når du er i utlandet, med minst mulig skatt. Les mer...

Les mer på Spanialink om dette:

offshore
Har du tenkt på fordelene ved å opprette konto i et såkallt skatteparadis? For folk som ofte er på reisefot kan det ha sine fordeler med en offshore bankkonto når man flytter fra et land til et annet. Les mer...

helseforsikring
Vi har sett nærmere på helseforsikring i utlandet. Hva bør du du se etter og hvilken type er riktig for deg.

forsikring
Hvilken forsikring bør du velge? Noen eksempler på de mest poulære og etterspurte forsikringsdekningene blant nordmenn i Spania. Les mer..

Flere ressurser på Spanialink:

Linker til Spania

Bilutleie

Tilbake til Hovedsiden

spanialink

 

2006 - Spanialink